Předčasné splacení hypotéky: strop poplatku a kdy je zdarma

Předčasné splacení hypotéky má od září 2024 pevný strop. Banka si smí naúčtovat nejvýše 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, a to maximálně 1 procento. Vedle toho existuje řada situací, kdy se splácí úplně zdarma, a většina z nich se v praxi přehlíží.

Co platí

• Strop náhrady je 0,25 procenta za každý započatý rok do konce fixace.
• Celkem nejvýše 1 procento z předčasně splacené částky.
• Zdarma lze splatit po skončení fixace.
• Zdarma i do tří měsíců poté, co banka oznámí novou sazbu.
• Zdarma při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka či partnera.
• Jednou ročně lze bez poplatku splatit až čtvrtinu jistiny.

Jak strop funguje

Rozhoduje počet let, které zbývají do konce fixačního období. Za každý započatý rok si banka může naúčtovat čtvrt procenta z částky, kterou splácíte předčasně, ale celková náhrada nesmí přesáhnout jedno procento.

Praktický důsledek: u fixace, do jejíhož konce zbývají dva roky, je strop půl procenta. U fixace se čtyřmi a více zbývajícími roky se strop zastaví na jednom procentu, protože výš už jít nesmí.

Zbývá do konce fixace	Maximální náhrada
necelý rok	0,25 %
rok a něco	0,50 %
dva roky a něco	0,75 %
tři roky a víc	1 %, dál už strop neroste

Započatý rok, ne dokončený

Formulace je podstatná. Když do konce fixace zbývá rok a dva měsíce, počítají se dva započaté roky, ne jeden. Kdo splácí těsně po výročí, platí stejně jako ten, kdo splácí o jedenáct měsíců později.

Kdy se splácí zdarma

Případů je několik a mají různou logiku. Po skončení fixačního období je splacení bez náhrady, protože v tu chvíli sazba stejně končí. Stejně tak do tří měsíců poté, co banka oznámí novou sazbu pro další období: je to okno, ve kterém se dá odejít, když se nabídnutá sazba nelíbí.

U úvěrů s pohyblivou sazbou se náhrada neúčtuje vůbec, protože banka nemá fixací zajištěné náklady, které by jí splacením vznikly.

Samostatnou skupinu tvoří životní situace: úmrtí, dlouhodobá nemoc nebo invalidita dlužníka nebo jeho manžela či partnera. A bez poplatku se splácí i z pojistného plnění určeného k zajištění splácení úvěru.

Čtvrtina ročně bez poplatku

Tohle je možnost, o které ví nejmíň lidí. Jednou za rok lze splatit až 25 procent jistiny bez náhrady, a to v období jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy.

Je to úzké okno a musí se do něj trefit. Kdo pošle mimořádnou splátku o týden později, dostane ji zpravidla jako běžné předčasné splacení s náhradou. Datum výročí smlouvy se proto vyplatí mít v kalendáři.

Co změna od září 2024 znamená pro starší smlouvy

Nová úprava se vztahuje i na hypotéky s pevnou sazbou sjednané dřív, ale až od okamžiku, kdy jim po tomto datu začne nové fixační období. Do té doby se řídí pravidly platnými při sjednání.

Prakticky to znamená, že si u starší smlouvy nestačí přečíst zákon, ale je potřeba zjistit, kdy začala aktuální fixace. Až od ní se odvíjí, který režim platí.

Jak si to spočítat

Potřebujete tři údaje: kolik chcete splatit, kolik zbývá do konce fixace a jestli spadáte do některé z bezplatných situací. Teprve pak má smysl ptát se banky na vyčíslení.

Rozhoduje přitom i to, co s uvolněnou splátkou uděláte. Jak si postavit přehled o pevných výdajích, popisuje text o rodinném rozpočtu, a co si spočítat ještě před žádostí o úvěr, rozebírá text o hypotéce.

Refinancování a přenos hypotéky

Přechod k jiné bance je z pohledu původní smlouvy předčasné splacení se vším, co k němu patří. Nejvýhodnější okamžik je proto konec fixace nebo tříměsíční okno po oznámení nové sazby.

Do rozhodnutí patří i náklady na straně nové banky, tedy odhad nemovitosti, poplatky za vklad do katastru a případné pojištění. Samotný rozdíl v sazbě rozhodnutí neuzavírá.

Co si ověřit ve smlouvě

Datum výročí, délku a konec aktuální fixace a formulaci o mimořádných splátkách. Banky se liší v tom, jak okno pro bezplatnou čtvrtinu technicky zpracují, i když zákonný nárok je stejný.

Na co se dívat v jakémkoli dokumentu, než ho podepíšete, shrnuje text o tom, jak číst smlouvu. V jakém pořadí splácet, když běží víc závazků najednou, rozebírá text o pořadí splácení dluhů.

Sedm věcí, které se u předčasného splacení pletou

1. Strop je 0,25 procenta za rok. Nejvýše jedno procento.
2. Počítá se započatý rok. Ne dokončený.
3. Nad tři roky strop neroste. Zastaví se na jednom procentu.
4. Čtvrtinu ročně lze zdarma. Měsíc před výročím smlouvy.
5. Okno po oznámení sazby má tři měsíce. Pak se zavře.
6. Pohyblivá sazba náhradu nemá. Splácí se bez poplatku.
7. U starších smluv rozhoduje začátek fixace. Ne datum podpisu.

Časté dotazy k předčasnému splacení hypotéky

Kolik si banka může naúčtovat?

Nejvýše 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem však nejvýše 1 procento.

Co znamená započatý rok?

Že se počítá i rok, který teprve začal. Při zbývajícím roce a dvou měsících jde o dva započaté roky, tedy strop 0,50 procenta.

Kdy se dá splatit úplně zdarma?

Po skončení fixace, do tří měsíců po oznámení nové sazby, u úvěrů s pohyblivou sazbou, z pojistného plnění určeného k zajištění splácení a při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka či jeho manžela nebo partnera.

Můžu splácet mimořádně každý rok?

Ano. Jednou ročně lze bez náhrady splatit až 25 procent jistiny, a to v období jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy.

Platí nová pravidla i na starší hypotéku?

Ano, ale až od okamžiku, kdy po 1. září 2024 začne nové fixační období. Do té doby se smlouva řídí pravidly platnými při sjednání.

Je refinancování totéž co předčasné splacení?

Z pohledu původní smlouvy ano. Nejvýhodnější je proto konec fixace nebo tříměsíční okno po oznámení nové sazby.

Stačí porovnat sazby?

Ne. Do rozhodnutí patří i odhad nemovitosti, poplatky za vklad do katastru a případné pojištění u nové banky.

Aktualizováno v září 2026.

Odkud se vzala česká zkušenost s akciemi a fondy, shrnuje text o kupónové privatizaci.

Odkud údaje pocházejí

Strop náhrady ve výši 0,25 procenta za každý započatý rok a maximálně jedno procento, výčet situací, kdy se splácí bez náhrady, možnost splatit jednou ročně čtvrtinu jistiny v měsíci před výročím i pravidlo o použití nové úpravy na starší smlouvy od začátku nového fixačního období vycházejí z výkladů České národní banky k předčasnému splacení spotřebitelského úvěru na bydlení a ze stanoviska Ministerstva financí.

• výklad ČNB k nákladům při předčasném ukončení hypotéky
• stanovisko ČNB k použití úpravy účinné od září 2024

Na navazující texty z rubriky Finance vede průvodce financemi.